פסק-דין בתיק ת"א 30040-04-10

1. עניינה של תביעה זו למעשה במחלוקת פרשנית לגבי הסכם שכירות, המאפשר לשוכרת, בתנאים מסוימים, לקצר את תקופת השכירות. לטענת השוכרת, התקיימו התנאים, והיא הודיעה למשכירה על סיום ההסכם בטרם סיומו, ופינתה את המושכר. לטענת המשכירה (התובעת), לא התקיימו התנאים, ומשכך נמצאת הנתבעת בגדר מפרה,  וחבה היא בתשלום דמי השכירות לתקופה העודפת שלאחר עזיבתה. התקיימותם או אי התקיימותם של התנאים כאמור הינה נגזרת של פרשנות שונה שמעניק כל אחד מהצדדים להוראות ההסכם.

2. התובעת הינה חברה העוסקת בין היתר בהשכרת מבנים לתעשיה ולמלאכה. הנתבעת 1 (להלן "הנתבעת")  הינה חברה המנהלת ומפעילה חנות למכירת מוצרי תינוקות וצעצועים. ביום 16.06.07 חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפיו השכירה התובעת לנתבעת מבנה בשטח של 880 מ"ר במתחם אדמירליטי במפרץ חיפה. ביום 03.12.07 חתמו הצדדים על תוספת להסכם השכירות לפיו השכירה התובעת לנתבעת מבנה נוסף בשטח 800 מ"ר בעכו (להלן: " התוספת"). מטרת השכירות נקבעה בסעיף 5 לתוספת ולפיו תפעיל הנתבעת במקום מחסן לוגיסטי. הנתבעת 2 הנה מי שערבה כלפי התובעת להתחייבויות הנתבעת 1 על פי התוספת.

3. המחלוקת בין הצדדים נוגעת רק לנכס שבתוספת, היינו המחסן שבעכו ועניינה בשאלה האם סעיף 6 לתוספת, המאפשר לנתבעת לקצר את תקופת השכירות במקרה בו תדרש להתקין מערכת כיבוי אש אוטומטית, מעניק לה את האפשרות לעשות כן אף בהעדר דרישה פורמלית מהרשויות? לשיטת הנתבעת התשובה חיובית. היא הזמינה חוו"ד פנימית מטעם אדריכל אלישע מור, אשר קבע כי תנאי לקבלת רשיון עסק במושכר הינו התקנת ספרינקלרים, בהתאם לתקנות כיבוי האש החדשות שנכנסו לתוקף בשנת 2009. בהסתמך על חווה"ד האמורה, הפעילה הנתבעת את האופציה הנתונה לה והודיעה על סיום השכירות ביום 31.01.10. לשיטת התובעת, התשובה שלילית, היות ופרשנותו הנכונה של הסעיף דורשת קיומה של דרישה פורמלית מהרשות המקומית. לאור האמור, באם תתקבל פרשנותה של התובעת, על הנתבעת לשלם לה את דמי השכירות בעבור הרבעון השני של שנת 2010 בסך 45,092.8 ש"ח, וכן חובות נוספים, אליהם אדרש בהמשך.

דיון

4. בישיבה מיום 04.11.12 הסכימו הצדדים להגיש סיכומים בלא חקירות. לאור האמור מסתמך פסה"ד על החומר הקיים בתיק ועל תצהירי הצדדים: מטעם התובעת תצהיריהם של מר דרור אלנקוה, מנהל נכסים אצל התובעת, ומר שלמה יוזפסון, מנהל התפעול. מטעם הנתבעת תצהירו של  מר שלמה אנצ'ל, מנכ"ל הנתבעת במועדים הרלבנטיים, וחוות הדעת הפנימית של אדר' אלישע מור, אשר הוכנה לבקשת הנתבעת טרם פינוי המושכר.

5. להלן נוסחו המלא של סעיף 6 לתוספת:

" 6. א. תקופת השכירות של השטח הנוסף הינה ארבע שנים+ שבעה חודשים+ 29 ימים, החל מיום 01.02.08 וכלה ביום 30.09.12 (להלן: "תקופת השכירות של המחסן או השטח הנוסף"). מוסכם בין הצדדים כי השוכר יקבל את החזקה במחסן לצורך ביצוע עבודות, במועד החתימה על תוספת זו.

ב. למרות האמור לעיל, במקרה בו יידרש השוכר להתקין מערכת כיבוי אש (מתזים/ ספרינקלרים) בשטח הנוסף, יהיה רשאי השוכר לפנות את השטח הנוסף לאחר שנתיים מתחילת תקופת השכירות של המחסן, דהיינו ביום 31.01.10 (להלן- "מועד היציאה") וזאת בכפוף למתן הודעה בכתב למשכיר של 60 יום לפחות קודם למועד היציאה. במקרה בו מימש השוכר את זכותו זו, יראו תוספת זו כתוספת שבאה לכדי סיום ותקופת השכירות של המחסן תבוא לסיומה מבלי שלמי מהצדדים לתוספת זו תהיה טענה בעניין זה האחד כנגד השני.

ג. מוסכם ביו הצדדים כי במקרה בו יידרש השוכר להתקין בשטח הנוסף מערכת כיבוי אש (מתזים/ ספרינקלרים) ויסכים שלא לפנות את המחסן במועד היציאה, תותקן מערכת כיבוי האש (מתזים/ ספרינקלרים) על ידי המשכיר ובמימון של המשכיר ותשולם על ידי השוכר למשכיר במסגרת תשלום דמי השכירות הנוספים, בפריסת תשלומים שיהיו כמספר חודשי השכירות שנותרו לשוכר, מיום התקנת המערכת ועד לסיום תקופת השכירות של השטח הנוסף. למען הסר ספק מובהר כי התקנה כאמור הינה ללא מאגר מים ומשאבות תגבור לחצים, אלא חיבור לרשת העירונית".

סעיף זה קובע למעשה תנאי מפסיק, דרישה להתקנת ספרינקלרים, אשר בהתקיימו רשאית הנתבעת להודיע על סיום ההסכם ולפנות את הנכס בתוך שנתיים ממועד תחילת השכירות. אלא שמהי אותה "דרישה"?

6. לשיטת  התובעת, הוראת סעיף 6 הינה ברורה ומפורשת ולפיה חייבת להיות דרישה רשמית של הרשויות להתקנת מערכת כיבוי אש.

את המילים והביטויים שבחוזה יש לקרוא כפשוטם, כאמור בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 לאחר תיקון מס' 2. היינו, יש צורך בדרישה פורמלית מהרשויות להתקנת ספרינקלרים, שאחרת לא ניתן יהא לקבל  רשיון עסק  מן הרשות המקומית. דרישה כזו לא הועלתה ומכל מקום לא הוצגה בפני התובעת ומשכך, לא התקיימו תנאי הסעיף המאפשרים לנתבעת לקצר את תקופת השכירות. עוד מוסיפה התובעת, כי פרשנותה של הנתבעת מובילה למצב בו היא יכולה לסיים את תקופת השכירות באופן חד צדדי, מבלי שלתובעת תהא היכולת לבחון כראוי את הדרישה להתקנת מערכת כיבוי האש, או "לערער" על החלטתה.

התובעת מדגישה כי המילה "דרישה" מופיעה בסעיף 6 שלוש פעמים ולא בכדי, על מנת להדגיש כי אין הכוונה להמלצה או הנחיה, ובוודאי שלא למסקנה בחוות דעת פנימית. דרישה שכזו יכולה להגיע אך ורק מהמקור המוסמך להוציאה- היינו הרשות המקומית, ובמקרה דנן- עיריית עכו. ואולם, הנתבעת לא פנתה לעיריה בבקשה לקבל רשיון עסק עם חתימת הסכם השכירות, על אף חובתה החוקית והחוזית לעשות כן. לו היתה פועלת בהתאם להוראות ההסכם והדין, ספק באם היתה לרשות המקומית זכות לבטל את הרשיון בשל תקנות חדשות המחייבות התקנת מערכת ספרינקלרים. כמו כן, לו היתה עושה כן ומבררת מראש מהם התנאים הנדרשים לשם קבלת רשיון עסק, היתה יודעת עוד לפני חתימת החוזה האם יש צורך בפעולות מיוחדות. מחדליה של הנתבעת אם כן, הם אלו שגרמו לכך שלאחר שנתיים של שכירות ללא רשיון עסק, שונו התנאים וכעת היא נדרשת לעמוד בדרישות מחמירות יותר. לטענת התובעת, חוות הדעת נכונה לחודש מאי 2009- כשנתיים ממועד תחילת השכירות ולא זו היתה כוונת הצדדים בהסכם.

7. כמו כן מציינת התובעת, כי התקנות נכנסו לתוקף רק ביום 20.03.09, ומור בעצמו מציין כי הן טרם הושלמו. התובעת חוזרת ומדגישה כי לכל היותר רלבנטיות התקנות לבקשות שתוגשנה בעתיד ולא לרשיונות עסק שהוצאו כבר, כך שבמידה והנתבעת היתה מוציאה רשיון עסק במועד כנדרש, התקנות לא היו חלות עליה. מעל כל האמור, מצויין  כי עיון בתקנות החדשות מעלה שלרשות המקומית גמישות רבה ביישומן. בנקודה זו ראוי היה לבחון האם עיריית עכו היתה מסוגלת לדרוש הקמת מערכת ספרינקלרים שעה שאין בידיה להתקין באיזור התעשיה משאבות לייצור לחץ מים. רק לאור מכלול הנתונים הנ"ל, יכל מומחה הנתבעת להסיק מהם סיכויי הנתבעת לקבל רשיון עסק. המומחה לא עשה כן, לא זימן את הגורם המוסמך לבקר בעסק, ומשכך הוא אינו יודע מה היתה מעלה הבדיקה והאם כלל היתה עולה דרישה להתקנת מערכת כיבוי אש אוטומטית.

8. בנוסף טוענת התובעת כי בסמוך למושכר נשוא התובענה קיימים שוכרים נוספים של התובעת אשר מפעילים בתי ייצור ברשיון. מאחר ועיריית עכו העניקה להם רשיון עסק ללא צורך בהתקנת מערכת לכיבוי אש, יהא זה בלתי סביר להניח כי דווקא למחסן לוגיסטי תבוא דרישה כזו. ולא זו בלבד אלא שגם לעסק הנוכחי הפועל במקום, לאחר פינויה של הנתבעת, לא הוצבה דרישה להתקנת ספרינקלרים. והמקום קיבל רשיון עסק גם ללא המערכת.

לפיכך, פרשנותה של התובעת לפיה יש צורך בדרישה מפורשת מטעם הרשויות לצורך הפעלת סעיף 6ב הינה הנכונה. במלים אחרות, קבלת עמדתה הפרשנית של הנתבעת תוליך לתוצאה לא הגיונית שאין להניח שהצדדים התכוונו אליה. תוצאה לפיה יכולה הנתבעת לייצר לעצמה עילה לקיצור חיי החוזה, על בסיס חוו"ד פרטית, מבלי שניתן לבחון מה היו פני הדברים לו אכן פנתה במועד לרשויות כיבוי אש כדי להשיג אישורה , ולרשות המקומית בבקשה לרשיון עסק.

9. גישתה הפרשנית של הנתבעת נסמכת על הטענה שעדיף שהבעיה תטופל לפני הגעת הרשויות. שכן ידיעת הרשויות עלולה לגרור הגשת כתבי אישום, קנסות וצווי פינוי מיותרים. לטעמה, אין בתוספת חובה לדרישה מפורשת של כיבוי אש אלא הלשון הינה כללית וכל דרישה מספקת. הוראות החוזה שבין הצדדים הוחלו על התוספת (סע' 2 לתוספת). הנתבעת מודה כי התחייבה בחוזה לקבלת כל ההיתרים ובדיקת כל הפעולות הנדרשות לשם קבלת רשיון עסק (עיין סע' 12 לחוזה מיום 16.7.07 שהוחל כאמור על התוספת), ואולם תקנות האש החדשות הינן מאוחרות להסכם ולפיכך לא היה בידה לבדוק אותן קודם לכן. חרף זאת, צפו הצדדים מראש בעיות אפשריות ביחס לדרישות כיבוי אש, ועל כן הכניסו את סעיף 6 ב להסכם. זמן קצר לאחר מכן, לאחר שהוגשו  כתבי אישום כנגד חברות אחרות בקבוצה בשל הפעלת עסק ללא אישור שירותי הכבאות, פנתה לאדר' מור וביקשה ממנו להביע דעתו באשר ליכולתה לקבל רשיון עסק ללא התקנת ספרינקלרים. מסקנתו של מור היתה כי לאחר תיקון התקנות יש צורך במערכת כיבוי אש אוטומטית גם במחסן ששטחו מעל 250 מ"ר. בעקבות זאת פנתה לתובעת ויידעה אותה באמור, וכן ביקשה להודיע לה האם בכוונתה להסדיר את התקנת מערכת כיבוי האש עד ליום 30.06.09. משכך גורסת הנתבעת, כי די בכך שאם היתה פונה לקבלת רשיון עסק  היתה נתקלת בדרישה להתקנת מערכת ספרינקלרים - על מנת לענות על דרישת  סעיף 6 להסכם ולאפשר לה קיצור תקופת השכירות בלא שתיחשב מפרת חוזה.

10.  טענה הנתבעת בנוסף, כי מאחר והתובעת היא זו שניסחה את ההסכם, יש לפרשו לרעתה, וכן טענה כי אין להחיל עליה את הוראות תיקון 2 לחוק החוזים (חלק כללי), שכן ההסכם מוקדם לו בכ- 3.5 שנים. לפיכך יש לפעול על פי הדין שקדם לתיקון, ולחקור את הכוונה האמיתית והמשותפת של הצדדים וזו כאמור היתה- דרישה כלשהי להתקנת ספרינקלרים כתנאי לקבלת רשיון עסק. הנתבעת ממשיכה ושואלת האם יש צורך בפניה לקבלת רשיון עסק גם אם קיימת ידיעה ודאית שפניה זו תוביל להעלאת דרישה מסוג זה וגם לכתבי אישום של ניהול עסק ללא רשיון? די בוודאות כי דרישה מעין זו תגיע, לטעמה, בכדי לענות לתנאי הסעיף.

11. לעניין פרשנות חוזים לאחר תיקון מס' 2 ,נוסחו המתוקן של סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע -